騙是什么

越南地價(jià)已高達(dá)10億越南盾一平米（約人民幣30萬(wàn)元），中國(guó)炒房團(tuán)再次發(fā)威！

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2019年12月1日，越南《都市人報(bào)》發(fā)表文章稱：胡志明市資源環(huán)境廳廳長(zhǎng)阮全勝在《胡志明市轄區(qū)土地管理及高效使用土地研討會(huì)》上表示，胡志明市的最高地價(jià)已經(jīng)超過(guò)每平方米10億越南盾（約合人民幣30萬(wàn)元）。

阮全勝并沒(méi)有指明，具體是那個(gè)地塊的價(jià)格超過(guò)了每平方米10億越南盾，但胡志明市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主席黎黃周透露，在第一郡市政府附近的阮惠路、同起路和黎利路一帶，每平方米超過(guò)10億越南盾的地價(jià)已不止一次出現(xiàn)。

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在2014年，胡志明市的第一郡有面積為3000平方米的地塊進(jìn)行競(jìng)價(jià)拍賣，當(dāng)時(shí)起拍價(jià)為每平方米1.8億越南盾（約合人民幣5.5萬(wàn)元），當(dāng)時(shí)有13個(gè)單位舉牌競(jìng)標(biāo)，經(jīng)過(guò)16輪的競(jìng)價(jià)之后，最后成交單價(jià)為每平方米4億越南盾（約合人民幣12.3萬(wàn)元）。

胡志明市（舊稱：西貢）位于越南南部，社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展受西方影響很大，商業(yè)發(fā)達(dá)，曾有“東方巴黎”之稱，是越南的經(jīng)濟(jì)中心，地位等同于中國(guó)的上海、英國(guó)的倫敦、日本的東京或是美國(guó)的紐約。

胡志明市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房?jī)r(jià)一直處于越南首位，從2014年到現(xiàn)在，胡志明市的土地出讓價(jià)漲幅已接近3倍。

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越南未來(lái)的房地產(chǎn)雖然已有泡沫的跡象，但還是會(huì)持續(xù)的快速發(fā)展，主要原因如下：

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一、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快社會(huì)財(cái)富不斷增加

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越南從2015年開(kāi)始，GDP都保持了6%以上的增長(zhǎng)；2018年GDP的增長(zhǎng)為7.08%，在全世界GDP增長(zhǎng)最快的國(guó)家中排名第八位；越南凈資產(chǎn)在3000萬(wàn)美元或以上的越南人數(shù)量增速位居世界第一，超過(guò)了印度和中國(guó)。

經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)必然會(huì)讓社會(huì)積累的財(cái)富流向房市和股市。

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二、越南城鎮(zhèn)化率較低和人口結(jié)構(gòu)年輕

在2018年底，越南的城鎮(zhèn)化率僅為37%，在全球范圍仍屬于較低的水平，越南總?cè)丝谝呀?jīng)接近1億，城鎮(zhèn)化率每上升2%，就大約有200萬(wàn)的人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，對(duì)于商品房的剛性消費(fèi)需求，將在未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間里推動(dòng)越南地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。

越南35歲以下的人口約占全國(guó)人口的70%，幾代人同居一處的傳統(tǒng)觀念正在改變，年輕夫婦在結(jié)婚后基本選擇獨(dú)立居住，這部分人口是購(gòu)房的主力軍。

三、租售比合理租金收益較高

越南住宅商品房的價(jià)格雖然漲幅較大，但絕對(duì)值不高，同時(shí)租房市場(chǎng)活躍，所以租售比一般在200左右。

2018年胡志明市的公寓年投資收益率大約有8%-10%，這是一個(gè)相當(dāng)高的回報(bào)。隨著國(guó)際資本和管理人員不斷的涌向越南，在越南的首都河內(nèi)以及胡志明市，高端公寓的租金預(yù)計(jì)還會(huì)上漲。

四、抗通脹和匯率風(fēng)險(xiǎn)

雖然越南政府努力把通貨膨脹控制在4%以下，不過(guò)普遍的物價(jià)上漲在越南越發(fā)明顯；同時(shí)越南經(jīng)濟(jì)的發(fā)展高度依賴外資，熱錢是從未入眠和逐利的，越南盾匯率貶值的風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期存在。

在通貨膨脹和匯率貶值風(fēng)險(xiǎn)的雙重壓力下，投資房地產(chǎn)無(wú)疑是相對(duì)穩(wěn)健的理財(cái)方式之一。

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五、房產(chǎn)保值增值仍有空間

在胡志明市，普通公寓的價(jià)格大約在1000美元/平米以上，而在中國(guó)的一線城市，普通公寓的價(jià)格一般在7000美元/平米以上，因此越南房地產(chǎn)的價(jià)格仍有很大的上漲空間。

除商業(yè)住宅地產(chǎn)外，2019年越南的工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格也有了大幅的上漲，在很多工業(yè)園區(qū)已出現(xiàn)一地難求的情況。

六、資本的推波助瀾

和世界上的大多數(shù)國(guó)家一樣，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的上升期，房地產(chǎn)都是資本最主要的投資行業(yè)和最容易產(chǎn)生富豪的行業(yè)。

中國(guó)香港有李嘉誠(chéng)、李兆基、鄭家純、劉鑾雄、李文達(dá)、呂志和、郭鶴年、吳光正和郭炳江等。

中國(guó)大陸則有恒大的許家印、萬(wàn)達(dá)的王健林、碧桂園的楊惠妍、美的置業(yè)的何享健、寶能的姚振華、萬(wàn)科的王石、國(guó)美的黃光裕、萬(wàn)通的馮侖、融創(chuàng)的孫宏斌、綠城的宋衛(wèi)平、SOHO的潘石屹、龍湖的吳亞軍、泰禾的黃其森和今典的張寶全等。

甚至可能還有你兒時(shí)的玩伴狗蛋，他雖然不是房開(kāi)商，但是做包工頭也成了小土豪；美國(guó)現(xiàn)任的總統(tǒng)特朗普也是一個(gè)成功的房地產(chǎn)商人。

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越南首富范日旺（Pham Nhat Vuong），這位在2019年《福布斯全球富豪榜》上以66億美元的財(cái)富凈值，身家超過(guò)富士康郭臺(tái)銘、京東劉強(qiáng)東、新希望劉永好、美團(tuán)王興和奇虎360周鴻祎的富豪，他就是把從在烏克蘭開(kāi)方便面廠賺的錢，在合適的時(shí)機(jī)投入到了越南的房地產(chǎn)，才真正開(kāi)始了他的財(cái)富傳奇，走上了越南首富之路。

現(xiàn)在進(jìn)入越南的外國(guó)投資中，房地產(chǎn)是僅次于生產(chǎn)制造業(yè)的投資途徑。

七、外國(guó)購(gòu)（炒）房者的不斷進(jìn)入

2015年7月，越南新《住房法》實(shí)施，規(guī)定只要擁有越南簽證，外國(guó)人、外國(guó)投資基金、外資銀行、外企在越分支機(jī)構(gòu)和代表處都有合法資格購(gòu)買房屋、公寓和包含土地產(chǎn)權(quán)的別墅。越南本國(guó)人的不動(dòng)產(chǎn)是永久產(chǎn)權(quán)，而外國(guó)人不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的使用年限為50年，期滿可續(xù)約到70年。

越南新的《住房法》雖然對(duì)外國(guó)人購(gòu)房未完全放開(kāi)，但已迅速的吸引了國(guó)際游資熱錢的關(guān)注，中國(guó)投資者（包括很多有錢的大媽）也聞風(fēng)而動(dòng)，吃完火鍋就唱著歌沖向了越南淘金。

據(jù)商業(yè)調(diào)研機(jī)構(gòu)AODOK的數(shù)據(jù)，2018年通過(guò)美國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕（CBRE）在越南購(gòu)房的客戶中，外國(guó)投資者逐漸增多，中國(guó)投資者占比最高為45%（中國(guó)大陸30%、中國(guó)香港11%、中國(guó)臺(tái)灣4%），韓國(guó)人占比22%、美國(guó)人占比5%。這些外國(guó)購(gòu)房者自住的比例極低，大部分都是帶有炒房性質(zhì)的資產(chǎn)配置。

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這是一個(gè)最好的時(shí)代，

也是一個(gè)最壞的時(shí)代！

早幾年去越南炒房的先行者已到了收獲的季節(jié)，現(xiàn)在貿(mào)然進(jìn)入是風(fēng)險(xiǎn)和收益各一半！

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